Rata estimată pentru cumpărarea prin credit a unui apartament standard cu două camere în București reprezenta în iulie 2026 circa 55% din salariul mediu net la nivel național, față de 54% la începutul anului, potrivit unei analize Ipotecare.ro prezentate la 28 septembrie. Calculul companiei indică o accesibilitate aproape neschimbată în acest interval, deși prețul apartamentului folosit ca reper a crescut. Procentul este un indicator comparativ construit pentru piață, nu gradul de îndatorare aprobat automat unui solicitant de o bancă.
Ce locuință și ce credit intră în calcul
Indicele Ipotecare.ro pornește de la un apartament cu două camere și 50 de metri pătrați utili în București. Analiza folosește un preț de 117.500 de euro și o perioadă de rambursare de 25 de ani. Rata medie rezultată este pusă în raport cu salariul mediu net național. În acest fel, cititorul poate compara perioade diferite folosind aceeași locuință-tip și aceeași durată a creditului, însă rezultatul nu descrie fiecare apartament disponibil în Capitală.
Prețul de referință al apartamentului este cu 4,2% peste cel de la începutul lui 2026, potrivit companiei. Dobânda medie ipotecară estimată în analiză este de 5,50%, față de 5,55% la începutul anului. Aceasta este o variație de 0,05 puncte procentuale, nu o ieftinire a dobânzii cu cinci procente. Schimbările mici ale dobânzii, creșterea prețului și evoluția veniturilor explică de ce raportul prezentat de broker a rămas aproape de nivelul din ianuarie.
Salariul mediu net național folosit pentru luna iulie era cu 5,5% peste cel din iulie 2025, conform datelor prezentate de Ipotecare.ro. Compararea anuală a salariului este diferită de variația de la începutul anului folosită pentru prețul locuinței. Analiza nu afirmă că salariul fiecărei persoane a crescut cu 5,5%, nici că toate apartamentele s-au scumpit cu 4,2%; ambele valori sunt repere agregate pentru calculul indicelui.
Salariul național și salariul din București dau rezultate diferite
Același cost estimat al finanțării capătă o pondere mai mică atunci când este raportat la salariul mediu net din București. Ipotecare.ro indică pentru Capitală 1.406 euro în iulie și calculează o pondere a ratei de 43% din acest venit, față de 55% când baza este salariul național. Diferența de 12 puncte procentuale vine din numitorul mai mare al raportului, nu dintr-o altă locuință sau dintr-o dobândă mai mică oferită automat bucureștenilor.
Cele două medii salariale nu identifică venitul efectiv al unei familii care solicită creditul. O gospodărie poate avea doi debitori, venituri inegale sau alte obligații lunare, iar analiza publicată nu modelează fiecare situație. Prețul ales este pentru București, în timp ce venitul principal folosit la indice este media întregii țări; acesta este chiar modul în care compania definește comparația și trebuie păstrat când se citează cifra de 55%.
Estimarea pentru începutul lui 2027 păstrează dobânda ipotecară medie la 5,50% și raportul rată-salariu național la aproximativ 55%. Este o proiecție a companiei, nu un nivel garantat al ratelor viitoare. Ipotecare.ro mai estimează un IRCC de 5,58% pentru primul trimestru din 2027, pe baza valorilor zilnice disponibile la momentul analizei. IRCC este un indice pentru dobânzi variabile, în timp ce procentul de 5,50% este dobânda medie ipotecară folosită în exercițiul brokerului; nu sunt două denumiri ale aceleiași rate contractuale.
De ce indicatorul de 55% nu este aprobarea unui credit
Regulamentul BNR privind creditarea stabilește în mod obișnuit un plafon de 40% pentru gradul total de îndatorare la acordarea unui împrumut. Pentru o persoană care nu deține și nu a deținut o locuință, la primul credit imobiliar pentru locuința în care urmează să trăiască, plafonul poate fi 45%. Regulamentul prevede și excepții limitate pentru anumite credite, în condițiile stabilite pentru creditor. Gradul de îndatorare se calculează pe obligațiile lunare totale și veniturile nete eligibile ale persoanei, după verificările băncii.
Indicele de accesibilitate al Ipotecare.ro folosește, în schimb, o rată ipotecară estimată pentru un apartament-tip și o medie salarială statistică. Comunicatul citat nu oferă un profil complet de solicitant, avans, alte datorii, comisioane sau toate costurile necesare unei aprobări. De aceea, faptul că raportul național ajunge la 55%, peste pragul standard de îndatorare, nu înseamnă că regulile BNR au fost schimbate sau că un credit cu această pondere ar fi aprobat automat. Sunt două măsuri construite pentru scopuri diferite.
Regulamentul limitează și valoarea unui credit imobiliar în lei la 85% din valoarea garanției ipotecare pentru solicitantul care nu deține o locuință, cu excepțiile prevăzute pentru finanțările garantate de stat. Această regulă arată că prețul de 117.500 de euro al apartamentului nu este, în mod necesar, suma împrumutată efectiv. Analiza de presă nu publică toate ipotezele unui dosar individual, astfel că din procentul de 55% nu se poate deduce avansul cerut unei persoane sau rata înscrisă într-un contract concret.
Comparația cu 2020 și 2008
Ipotecare.ro arată că un raport apropiat de cel actual exista și la începutul lui 2020. În comparația companiei, un apartament nou cu două camere în București costa atunci în medie 69.500 de euro, cu circa 41% sub reperul actual de 117.500 de euro. Dobânda ipotecară medie era 5,22%, iar salariul mediu net național, exprimat în euro de companie, era 668 de euro. Niveluri diferite ale prețului și venitului pot produce, prin raportare, o pondere asemănătoare a ratei.
Pentru începutul lui 2008, compania estimează că rata ipotecară necesară unui apartament comparabil era de aproximativ 2,3 ori salariul mediu net național. Comparația este una istorică a indicelui său, nu o măsurare a numărului de credite acordate atunci și acum. Anunțul din 28 septembrie aduce ca informație curentă stabilitatea raportului în 2026, cu 55% în iulie, în condițiile ipotezelor de preț, dobândă și salariu explicit folosite de broker.