Piața birourilor din București a încheiat primele nouă luni din 2026 cu două evoluții diferite: cererea netă pentru spații noi a depășit 93.000 de metri pătrați, cu 6% peste aceeași perioadă din 2025, dar suprafața totală tranzacționată prin închirieri a coborât cu 14%, la 140.388 de metri pătrați. Datele au fost publicate pe 7 octombrie de Crosspoint Real Estate, asociatul Savills în România. Indicatorii descriu componente diferite ale activității și nu arată, luați separat, că toate segmentele pieței au crescut ori au scăzut în același ritm.
Ce măsoară cele două volume
Volumul total de 140.388 de metri pătrați cuprinde contracte noi, reînnoiri și subînchirieri. Potrivit Crosspoint, 67% din suprafață a provenit din noi închirieri, 32% din prelungirea contractelor existente și 1% din subînchirieri. În schimb, cererea netă de peste 93.000 de metri pătrați descrie spațiile contractate în cadrul activității noi urmărite de consultant. O reînnoire poate menține un chiriaș într-o clădire și poate fi o tranzacție importantă, fără să aibă același efect asupra cererii pentru alte spații ca intrarea unei companii noi pe piață.
Deosebirea explică de ce creșterea cu 6% a cererii nete poate coexista cu reducerea cu 14% a volumului total. Datele nu oferă, prin ele însele, numărul clădirilor ocupate integral, chiriile încasate de proprietari sau variația stocului total de birouri. Ele măsoară suprafețe contractate în primele trei trimestre și compară acest interval cu ianuarie-septembrie 2025. Procentele de structură sunt rotunjite de Crosspoint, astfel că transformarea lor în suprafețe exacte ar introduce o precizie pe care raportul nu o publică.
Cine a contractat spațiile noi
Din cererea netă, companiile intrate pe piață au reprezentat 42%, relocările 36%, iar extinderile 22%. Aceste ponderi privesc felul în care s-a format cererea nouă și nu trebuie adunate la cele de 67%, 32% și 1%, care împart volumul total după tipul contractului. Un chiriaș care își schimbă sediul apare în categoria relocărilor, în timp ce o companie care își mărește suprafața ocupată apare la extinderi. Clasificarea ajută la observarea deciziilor firmelor din spatele cifrei agregate.
Preînchirierile au ajuns la 20% din cererea netă, după o perioadă în care oferta de clădiri noi a fost limitată. În aceste tranzacții, firmele contractează spații într-un proiect înainte ca ele să fie livrate pentru utilizare. Ponderea indică existența unor angajamente pentru dezvoltări viitoare; nu înseamnă că o cincime din toate birourile închiriate în București este deja ocupată în clădiri noi. Crosspoint leagă revenirea preînchirierilor de proiectele programate pentru următorii ani.
Companiile de tehnologie au generat 34% din activitatea de închiriere analizată pe sectoare economice. Firmele din energie și industrie au avut împreună 26%, iar cele din servicii financiare 9%. Raportul nu atribuie restul de 31% unui singur sector, astfel că cele trei ponderi arată principalele surse de cerere menționate, nu lista completă a chiriașilor. În primele șase luni, tehnologia fusese tot principalul sector, cu aproximativ 35% din cerere, potrivit datelor Crosspoint prezentate în iulie.
Zonele căutate și mărimea contractelor
Floreasca-Barbu Văcărescu a atras 33% din cererea pentru birouri, Centru-Vest 25%, iar districtul central de afaceri 13%. Cele trei zone au concentrat împreună 71% din cererea raportată, fără ca această distribuție să descrie uniform întregul stoc de clădiri al Capitalei. Accesul la transport rămâne un criteriu observabil: aproximativ 72% dintre tranzacțiile încheiate în 2026 au vizat clădiri aflate la cel mult 500 de metri de o stație de metrou, potrivit consultantului.
Suprafața medie închiriată a coborât sub 1.000 de metri pătrați, față de 1.364 de metri pătrați în ianuarie-septembrie 2025. Crosspoint pune această schimbare în legătură cu ajustarea spațiilor cerute de companii, inclusiv cu organizarea muncii hibride și cu schimbările de personal din unele sectoare. Raportul nu precizează o medie exactă pentru 2026, astfel că diferența față de 1.364 de metri pătrați nu poate fi calculată cu precizie. O suprafață medie mai mică nu exclude însă contracte individuale mari.
Un astfel de contract, prezentat de Crosspoint ca exemplu, este cel al Rohde & Schwarz Topex în myhive IRIDE | nineteen. Compania a reînnoit aproximativ 8.000 de metri pătrați și a adăugat circa 2.000 de metri pătrați, ajungând la o suprafață totală de aproximativ 10.000 de metri pătrați în clădire. Tranzacția îmbină o reînnoire cu o extindere și arată de ce clasificarea pe tipuri de contract contează pentru interpretarea volumului total. Ea nu este reprezentativă pentru mărimea medie a tranzacțiilor din piață.
Oferta nouă după o pauză de 18 luni
Al treilea trimestru a adus, potrivit Crosspoint, prima clădire de birouri nouă livrată în București după aproximativ 18 luni fără finalizări: One Technology District, proiect de peste 20.000 de metri pătrați realizat pentru Infineon Technologies. Această livrare privește oferta de spații, în timp ce cei 140.388 de metri pătrați reprezintă activitatea de închiriere; cele două valori nu sunt componente ale aceluiași total. Consultantul nu anticipează o altă livrare majoră până la sfârșitul lui 2026.
Pentru 2027 și 2028 sunt programate nouă proiecte cu aproape 200.000 de metri pătrați cumulați. Crosspoint estimează că rata spațiilor neocupate va rămâne sub 10% până la livrarea acestora, în special pentru clădirile moderne, bine amplasate. Este o estimare a consultantului, nu un nivel de neocupare măsurat și publicat pentru fiecare zonă ori o garanție că toate proiectele vor respecta calendarul. Raportul din 7 octombrie descrie astfel o piață în care contractarea de spații noi a crescut anual, dar activitatea totală de închiriere a rămas sub cea din primele nouă luni ale anului precedent.