Exim Banca Românească afișează în oferta sa actuală o dobândă fixă de 4,70% pe an, timp de trei ani, pentru un credit ipotecar destinat locuințelor eficiente energetic. Rata de 4,70% este disponibilă în condiții precise: imobilul trebuie să îndeplinească cerințele energetice ale băncii, iar clientul să încaseze sau să ruleze prin contul său Exim peste 10.000 de lei lunar. După primele 36 de luni, dobânda devine variabilă, calculată din IRCC plus o marjă fixă de 2,20 puncte procentuale.
Condițiile ratei de 4,70%
Pagina produsului ipotecar descrie oferta pentru case verzi drept valabilă atât la cumpărarea unei locuințe, cât și la refinanțarea unui credit ipotecar contractat la altă bancă. Garanția imobiliară trebuie să privească o clădire încadrată în clasa energetică A+ sau A ori în clasa B dacă certificatul de performanță energetică a fost obținut după 16 februarie 2023. Alternativ, banca acceptă un certificat de „locuință verde” emis de Consiliul Român pentru Clădiri Verzi. Simplul fapt că un imobil este nou nu dovedește că îndeplinește aceste criterii.
Pe lângă caracteristicile imobilului, rata minimă cere virarea venitului sau un rulaj creditor lunar de peste 10.000 de lei în contul curent deschis la Exim. Pragul este o condiție a dobânzii afișate pentru această ofertă, nu un nivel general de venit necesar pentru toate creditele ipotecare ale băncii. Pe pagina creditului standard, Exim indică și produse cu alte dobânzi și condiții de încasare a venitului. Dobânda exactă pentru un solicitant rezultă din oferta și documentația contractuală aplicabile profilului său.
Finanțarea ipotecară poate acoperi până la 85% din valoarea imobilului adus în garanție, în limita a 2 milioane de lei, iar perioada maximă este de 35 de ani. Pentru cumpărarea unei locuințe, banca afișează un avans minim de 15% din preț. Valoarea creditului și durata admise pentru un anumit dosar depind de evaluarea garanției, venituri și celelalte criterii de eligibilitate; limitele maxime de pe site nu reprezintă o aprobare automată.
Ce se întâmplă după cei trei ani
Pentru varianta verde cu încasare de venit și rulaj peste pragul cerut, Exim indică 4,70% dobândă fixă în primele 36 de luni. După această perioadă, formula afișată este IRCC plus 2,20 puncte procentuale. La valoarea IRCC de 5,57% folosită în exemplul de pe site, formula produce o dobândă de 7,77% pe an. IRCC este indicele de referință pentru creditele acordate consumatorilor; componenta sa trimestrială se schimbă în timp, pe când marja contractuală indicată rămâne fixă. Dobânda viitoare nu poate fi cunoscută astăzi doar din rata introductorie.
Banca precizează că dobânda variabilă este revizuită trimestrial, la 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie și 1 octombrie, pe baza valorii IRCC aplicabile. Valoarea de 7,77% reprezintă astfel calculul cu indicele utilizat în simularea curentă, nu o promisiune că dobânda va rămâne la acest nivel după expirarea perioadei fixe. O schimbare a indicelui ar modifica atât dobânda, cât și rata lunară în etapa variabilă.
Exemplul publicat de Exim folosește un împrumut de 300.000 de lei, rambursat în 30 de ani, cu venitul încasat la bancă. Pentru scenariul verde, rata lunară este de 1.555,91 lei în primele 36 de luni și de 2.107,75 lei după trecerea la dobânda variabilă, calculată cu IRCC de 5,57%. Diferența dintre cele două valori este de 551,84 lei pe lună în ipotezele exemplului. Banca afișează o dobândă anuală efectivă, DAE, de 7,49% și o sumă totală de plată de 759.257,25 lei pentru această simulare. Aceste cifre sunt aferente exemplului standardizat al băncii, nu costul fix al oricărui credit de 300.000 de lei.
Alte costuri din oferta publicată
Pagina produsului arată că nu există comision lunar de administrare a creditului. Pentru dosarul cu dobândă fixă introductorie, comisionul de analiză afișat este de 900 de lei; la refinanțarea externă prin oferta verde, banca indică un comision de analiză de zero lei. Asigurarea imobilului adus în garanție este obligatorie, iar costul ei depinde de polița încheiată. Banca enumeră separat taxele notariale, înscrierea garanțiilor și evaluarea imobilului, cheltuieli care nu dispar prin faptul că dobânda nominală introductorie este redusă.
În lista sa generală de costuri, Exim indică 636 de lei pentru evaluarea unui apartament și 890 de lei pentru evaluarea unei case sau vile cu teren aferent, potrivit tarifelor companiilor de evaluare agreate afișate de bancă. Costurile notariale și ale asigurării diferă în funcție de tranzacție. De aceea, comparația dintre produse ipotecare nu se poate face exclusiv pe baza procentului de 4,70%: oferta publică prezintă separat DAE și suma totală de plată tocmai pentru scenariul de credit descris.
Exim promovează și decontarea unor cheltuieli de refinanțare de până la 2.500 de lei pentru trecerea unui credit ipotecar de la altă bancă. Sunt enumerate autentificarea contractului de ipotecă, intabularea, extrasele de carte funciară și evaluarea garanției. Potrivit paginii de promoții, recuperarea acestor costuri se face pe baza facturilor, bonurilor fiscale ori extraselor de cont care dovedesc plata. Acest plafon nu înseamnă că orice refinanțare produce automat o rambursare de 2.500 de lei; se decontează cheltuielile eligibile efectiv suportate, în limita ofertei.
Oferta verde față de creditul ipotecar standard al băncii
Exim afișează pe aceeași pagină și un credit pentru casă cu dobândă fixă introductorie de 4,95% pe an, timp de trei ani, pentru clienții cu încasare de venit și rulaj lunar peste 10.000 de lei. După perioada fixă, dobânda acestui produs este IRCC plus 2,45 puncte procentuale; în exemplul curent al băncii, aceasta înseamnă 8,02%. Produsul standard și varianta pentru locuințe eficiente energetic au, așadar, atât rate introductive diferite, cât și marje diferite după perioada fixă. Comparația privește numai termenii afișați de bancă pentru cele două scenarii, deoarece condițiile imobilului și ale solicitantului pot decide ce variantă este disponibilă.
Pentru același exemplu de 300.000 de lei pe 30 de ani, banca indică la produsul standard cu încasare de venit o rată de 1.601,31 lei în primele 36 de luni și 2.160,45 lei ulterior, la IRCC de 5,57%. DAE afișată este 7,78%, iar suma totală de plată 778.865,41 lei. Aceste date oferă un reper verificabil pentru diferența dintre cele două produse prezentate de Exim, cu aceleași valoare inițială, durată și nivel al indicelui în simulările publicate. Ele nu pot fi extrapolate automat la alte sume, durate sau evoluții viitoare ale IRCC.