Persoanele care au contractat din timp cumpărarea unei locuințe eligibile mai pot beneficia de TVA de 9% numai dacă livrarea are loc până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Termenul din Legea nr. 161/2026 expiră miercuri, iar actul normativ nu deschide facilitatea pentru antecontracte noi. Regimul tranzitoriu vizează o singură locuință cumpărată de o persoană fizică, singură sau împreună cu alte persoane fizice, în condiții simultane privind data acordului cu avans, suprafața, prețul, starea locuinței și istoricul cumpărătorului.
Termenul privește livrarea locuinței
Legea nr. 161/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august și a intrat în vigoare la 7 august 2026. Ea a mutat data finală pentru aplicarea cotei tranzitorii de 9% de la 31 iulie la 30 septembrie 2026. Textul spune explicit că locuința trebuie să poată fi locuită ca atare în momentul livrării, iar această livrare nu poate depăși data de 30 septembrie. Existența unui antecontract vechi, de una singură, nu prelungește termenul finalizării.
Aceasta este o regulă pentru tranzacții deja începute, nu o reducere generală de TVA la toate apartamentele noi. Actul juridic care are ca obiect plata în avans pentru achiziția locuinței trebuia încheiat până la data de 1 august 2025. O persoană care găsește acum un apartament încadrat în plafonul de preț și suprafață, dar care nu avea atunci un astfel de acord, nu îndeplinește condiția temporală din lege. Data contractului cu avans și data livrării sunt două verificări separate.
În plus, pentru acordurile încheiate între 3 și 31 iulie 2025 inclusiv, legea cere dovada că un avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA a fost achitat integral până la 31 iulie 2025. Dovada este cerută la data livrării. Cerința suplimentară se referă doar la acordurile din acest interval de la sfârșitul lunii iulie, nu la fiecare contract semnat înainte de 3 iulie 2025. Plata făcută ulterior datei-limită nu îndeplinește condiția formulată de lege pentru aceste acorduri.
Suprafață, valoare și locuința deja cumpărată
Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați, fără anexele gospodărești, și o valoare de cel mult 600.000 de lei fără TVA. Plafonul valoric include terenul pe care este construită locuința. Ambele limite trebuie respectate: încadrarea la suprafață nu compensează depășirea plafonului de preț, iar un preț sub 600.000 de lei nu înlătură limita de 120 de metri pătrați utili.
Pentru verificarea suprafeței, Legea nr. 161/2026 trimite la definiția din Legea locuinței nr. 114/1996. Condiția ca imobilul să poată fi locuit la livrare este evaluată conform normelor legale în vigoare la data încheierii actului cu plata în avans. Prin urmare, legea leagă eligibilitatea atât de caracteristicile locuinței, cât și de momentul contractual inițial. Un proiect aflat încă în lucru nu devine eligibil numai prin încadrarea în prețul și suprafața prevăzute.
Cumpărătorul nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023. Condiția se verifică în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA. Pentru o cumpărare făcută împreună cu alte persoane fizice, legea descrie aceeași achiziție a unei singure locuințe în comun; nu stabilește câte o facilitate separată pentru fiecare coproprietar. Notarul public consultă registrul înainte de autentificarea actului de transfer și înscrie informațiile cerute de lege.
Legea obligă notarul să consemneze în act cota de TVA aplicată, indiferent dacă taxa este adăugată la preț ori inclusă în acesta. Dacă verificarea registrului arată că cerința referitoare la o singură locuință cu cotă redusă nu este îndeplinită, actul poate fi autentificat doar cu cota standard. Notarul trebuie să completeze registrul la autentificarea transferului pentru locuințele care intră în regimul tranzitoriu. Aceste formalități explică de ce simpla menționare a cotei de 9% într-un antecontract nu este suficientă pentru aplicarea ei la final.
Diferența de taxă și cumpărările din august
De la 1 august 2025, cota standard de TVA este 21%; cota de 9% pentru aceste locuințe este o excepție tranzitorie. La o bază de 500.000 de lei fără TVA, calculul aritmetic dă 45.000 de lei taxă la 9% și 105.000 de lei la 21%, o diferență de 60.000 de lei. Exemplul arată efectul cotelor asupra aceleiași baze impozabile, dar nu stabilește suma suplimentară pe care o suportă în fapt un anumit cumpărător: aceasta depinde și de prețul și clauzele contractului său.
Legea tratează separat cumpărările încheiate cu cota standard în intervalul dintre 1 august 2026 și intrarea sa în vigoare. Persoana fizică ce a cumpărat atunci una sau mai multe locuințe poate cere diferența dintre cota standard și 9% pentru o singură locuință eligibilă, dacă sunt îndeplinite condițiile privind suprafața, valoarea, starea imobilului, achizițiile anterioare și acordul cu avans din 2025. Pentru acordurile din 3–31 iulie 2025 se aplică și cerința avansului de 20% achitat până la 31 iulie 2025.
Dacă în intervalul dintre 1 august și intrarea în vigoare a legii au fost cumpărate mai multe locuințe la cota standard și mai mult de una îndeplinește condițiile, restituirea se face numai pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul. Această ordine este prevăzută expres la articolul II al legii. Regula nu permite cumpărătorului să selecteze ulterior locuința cu cea mai mare diferență de taxă; stabilește un criteriu cronologic pentru situația mai multor achiziții eligibile.
Acesta este un mecanism de restituire pentru tranzacții deja realizate în acel interval, distinct de livrările care pot avea loc până la 30 septembrie. Cererile de restituire pot fi formulate începând cu 1 octombrie 2026, conform procedurii aprobate prin ordin al președintelui ANAF. Pentru livrările încă neîncheiate, ultimul reper calendaristic din regimul de 9% rămâne 30 septembrie 2026 inclusiv, împreună cu toate celelalte condiții cumulative din Legea nr. 161/2026.